Die beiden haben mir extrem schnell weitergeholfen, vielen Dank!
Bewertungs-Service für Renditeobjekte
Was ist mein Mehrfamilienhaus aktuell wert?
Verkehrswertermittlung nach Ertragswertverfahren, marktgestützte Faktor-Methode und transparente Liegenschaftszinssätze – kostenfreie Einschätzung in 24 Stunden.
Kostenlose BewertungMarktbasierte Faktoren100% Unverbindlich
Detaillierte Anfrage
In wenigen Schritten zu Ihrem individuellen Angebot
Was für eine Immobilie möchten Sie verkaufen?
Wenn Sie eine schnelle Einschätzung möchten, starten Sie hier direkt mit dem Mehrschritt-Formular.
So funktioniert der Verkauf
In 4 einfachen Schritten zum Verkauf Ihrer Immobilie
1
Eckdaten erfassen
Sie übermitteln uns Adresse, Wohnflächen, Anzahl Einheiten, Jahresnettokaltmiete, Baujahr sowie Sanierungsstand. Eine Mieterliste oder ein einfaches Aufmaß genügen für die erste belastbare Indikation.
2
Faktor-Methode anwenden
Wir ermitteln den passenden Multiplikator anhand Stadt-Tier, Mikrolage, Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer. Sie erhalten eine erste Wertspanne nach Verkehrswertformel innerhalb von 24 Stunden.
3
Detaillierte Bewertung
Im zweiten Schritt prüfen wir Mietsteigerungspotenzial bis Mietspiegel, Sanierungsstau, Energieklasse und Mieterstruktur. Daraus entsteht eine schriftliche Wertindikation nach Ertragswertverfahren mit nachvollziehbarer Herleitung.
4
Optional Wertgutachten oder Direktankauf
Auf Wunsch vermitteln wir ein zertifiziertes Verkehrswertgutachten nach §194 BauGB. Alternativ kann unsere Bewertung in ein konkretes Ankaufsangebot überführt werden – ohne Provision für Sie.
Sie haben schon genug Infos? Dann springen Sie direkt ins Formular und schildern kurz Ihre Situation.
Warum direkt an uns verkaufen?
Kein Makler, kein Stress – Ihre Vorteile im Überblick
Volle Datentransparenz
Sie erhalten den Faktor, den angesetzten Liegenschaftszinssatz, die Restnutzungsdauer sowie die regionalen Vergleichstransaktionen offen ausgewiesen – keine Black-Box-Bewertung, keine Glaskugel-Schätzung wie bei Online-Tools.
Marktbasierte Faktoren
Unsere Multiplikatoren stammen aus realen Ankaufsfällen, Gutachterausschuss-Berichten und Marktstudien von JLL, Savills und vdp Research – nicht aus Algorithmen, die ausschließlich Angebotspreise von Immobilienportalen scrapen.
Ertragswert statt Bauchgefühl
Wir bewerten nach Ertragswertverfahren gemäß ImmoWertV: Jahresnettokaltmiete minus Bewirtschaftung kapitalisiert mit Liegenschaftszins, plus Bodenwertanteil. Das ist die Methode, die jeder Gutachter und jede finanzierende Bank nutzt.
Komplett kostenfrei
Die Erstindikation ist gratis und unverbindlich – keine versteckten Kosten, kein Maklervertrag, keine Verkaufspflicht. Sie nutzen die Bewertung für Erbauseinandersetzung, Scheidung, Bilanzierung oder einfach Klarheit über Ihr Vermögen.
Schnell verfügbar
Erste Wertspanne binnen 24 Stunden, schriftliche Indikation in 3 bis 5 Werktagen. Klassische Verkehrswertgutachten brauchen mehrere Wochen und kosten 1.500 bis 3.500 Euro – wir liefern eine fundierte Vorabbewertung in einem Bruchteil der Zeit.
In Verkauf konvertierbar
Wenn Sie sich nach der Bewertung für einen Verkauf entscheiden, kann unser Investmentteam direkt ein Ankaufsangebot vorlegen. Die Bewertung wird angerechnet und der Faktor in einen verbindlichen Kaufpreis überführt.
Warum nicht über einen Makler verkaufen?
Der direkte Weg ist oft der bessere
Makler vs. Direktankauf
- Bewertung als eigenständiger Service ohne Verkaufszwang (statt: Maklerbewertung als Akquise-Tool zur Listinggewinnung)
- Realistischer Verkehrswert nach Ertragswertverfahren (statt: Optimistische Wunschpreise für höhere Provisionsbasis)
- Echte Transaktionsdaten aus Gutachterausschuss-Berichten (statt: Online-Tools mit Algorithmen auf Angebotspreis-Basis)
- Multiplikator-Methode auf Jahresnettokaltmiete (statt: Pauschaler Quadratmeterpreis ohne Mietertrags-Bezug)
- Erstindikation kostenfrei und ohne Folgepflichten (statt: Bewertungshonorar bei Beauftragung 1.500-3.500 Euro)
Nutzen Sie das Mehrschritt-Formular für eine diskrete Anfrage ohne lange Vorbereitung.
Was unsere Kunden sagen
Echte Erfahrungen – verifizierte Google Bewertungen
Häufig gestellte Fragen
Antworten auf die wichtigsten Fragen zum Immobilienverkauf
Wie berechnet man den Wert eines Mehrfamilienhauses korrekt?
Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern ist das Ertragswertverfahren nach §17 ff. ImmoWertV der Bewertungs-Standard. Vereinfacht gilt: Verkehrswert ≈ Jahresnettokaltmiete × Faktor. Der Faktor liegt 2026 zwischen rund 10× in C-Lagen strukturschwacher Regionen und 30× in absoluten Top-Lagen der Top-7-Städte. Eine präzisere Variante kapitalisiert die Reinerträge mit dem Liegenschaftszinssatz und addiert den Bodenwertanteil. Maßgeblich sind nachhaltig erzielbare Mieten, Restnutzungsdauer, Bewirtschaftungskosten und Lage. Online-Tools, die nur Quadratmeterpreise multiplizieren, ignorieren den Renditegedanken und führen bei Renditeobjekten regelmäßig zu Abweichungen von 15 bis 25 Prozent.
Was genau ist der Faktor bzw. Vervielfältiger und wie wird er gebildet?
Der Kaufpreisfaktor – auch Vervielfältiger, Multiplikator oder Yield-Faktor – ist der Quotient aus Kaufpreis und Jahresnettokaltmiete. Ein Faktor von 20 bedeutet: Der Kaufpreis entspricht dem 20-fachen der jährlichen Kaltmieteinnahmen, was einer Bruttoanfangsrendite von 5 Prozent entspricht. Mathematisch ist der Faktor der Kehrwert der Bruttomietrendite. Er wird empirisch aus tatsächlichen Verkaufsfällen abgeleitet, die die Gutachterausschüsse in den Grundstücksmarktberichten veröffentlichen. Höhere Faktoren spiegeln Sicherheit und Wertsteigerungserwartung wider, niedrigere Faktoren stehen für höhere laufende Rendite bei höherem Risiko.
Was passiert mit dem Wert, wenn die Mieten unter Mietspiegel liegen?
Mieten unter Mietspiegel sind ein klassischer Wertsteigerer. Investoren bewerten Renditeobjekte häufig nicht nur auf der Ist-Miete, sondern auch auf der nachhaltig erzielbaren Marktmiete – also dem Ertrag, der nach Anpassung im Rahmen der Kappungsgrenze und nach Mieterwechsel realisierbar ist. Liegt die durchschnittliche Kaltmiete 15 Prozent unter dem Mietspiegel, kann sich dadurch der Faktor um 1 bis 2 Punkte erhöhen, weil Käufer ein Wertsteigerungspotenzial einpreisen. In Städten mit Mietpreisbremse oder Milieuschutz wird dieser Aufschlag jedoch zurückhaltender angesetzt, weil Anpassungen langsamer durchsetzbar sind.
Was kostet eine professionelle Bewertung tatsächlich?
Es gibt drei Bewertungstiefen mit deutlich unterschiedlichen Kosten. Eine indikative Faktor-Bewertung durch einen seriösen Bestandshalter wie P1 Immo ist kostenfrei und liefert eine belastbare Wertspanne. Ein qualifiziertes Kurzgutachten über 8 bis 15 Seiten kostet je nach Gutachter 500 bis 1.500 Euro. Ein vollständiges Verkehrswertgutachten nach §194 BauGB für Gericht, Finanzamt oder Erbauseinandersetzung kostet bei zertifizierten DIN EN ISO/IEC 17024 Gutachtern üblicherweise 0,5 bis 1,5 Prozent vom Verkehrswert, mindestens aber 1.500 bis 3.500 Euro. Für einen Verkauf an einen institutionellen Käufer reicht in den meisten Fällen die kostenfreie Indikation.
Worin unterscheiden sich Verkehrswert, Marktwert und Beleihungswert?
Verkehrswert und Marktwert sind nach §194 BauGB synonyme Begriffe – beide bezeichnen den Preis, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar wäre. Der Beleihungswert hingegen ist nach §16 PfandBG ein bewusst konservativ angesetzter Wert, den Banken zur Berechnung der Beleihungsgrenze verwenden. Er liegt typischerweise 10 bis 20 Prozent unter dem Verkehrswert, weil Banken Wertschwankungen über die Kreditlaufzeit absichern müssen. Für Verkauf, Erbschaft und Bilanzierung ist der Verkehrswert relevant. Für Finanzierung, Hypothek und LTV-Berechnung gilt der Beleihungswert. Beide Werte zusammen geben Eigentümern ein vollständiges Bild über Verkaufs- und Beleihungspotenzial.
Dann können Sie jetzt direkt die Anfrage starten – wir melden uns mit einer realistischen Ersteinschätzung zurück.
Mehrfamilienhaus-Wert berechnen – Methoden, Faktoren und aktuelle Marktdaten 2026
Der Wert eines Mehrfamilienhauses ergibt sich nicht aus dem Quadratmeterpreis, sondern aus dem Mietertrag. Anders als bei Eigenheimen gilt: Eine Renditeimmobilie ist eine Geldmaschine – und ihr Wert ist der Preis, den ein rational handelnder Investor heute zahlt, um den künftigen Cashflow zu erwerben. Die zentrale Bewertungsmethode dafür ist das Ertragswertverfahren nach §17 ImmoWertV, in der praktischen Verkürzung als Faktor-Methode bekannt: Verkehrswert ≈ Jahresnettokaltmiete × Faktor. Auf dieser Seite zeigen wir Ihnen die aktuelle Faktor-Tabelle 2026 nach Stadt-Tier und Lage, erklären die wichtigsten Wertsteigerer und Wertminderer und grenzen Verkehrswert, Marktwert und Beleihungswert sauber voneinander ab.
Die Wertformel: Verkehrswert ≈ Jahresnettokaltmiete × Faktor
Die Faktor-Methode ist eine vereinfachte Form des Ertragswertverfahrens und der Marktstandard für die Bewertung von Renditeobjekten in Deutschland. Die vollständige Formel des Ertragswertverfahrens nach §17 ImmoWertV lautet: Ertragswert = (Jahresnettokaltmiete – Bewirtschaftungskosten) × Vervielfältiger + Bodenwert × Wertfaktor. Der Vervielfältiger leitet sich aus Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer ab und folgt der Annuitätenmethode mit der Formel V = ((1+p)^n – 1) / (p × (1+p)^n). Bei einem Liegenschaftszinssatz von 4,0 Prozent und einer Restnutzungsdauer von 60 Jahren ergibt sich beispielsweise ein Vervielfältiger von rund 22,6. Liegenschaftszinssätze für Mehrfamilienhäuser bewegen sich 2026 zwischen 2,5 und 3,5 Prozent in A-Lagen großer Städte, 3,5 bis 4,5 Prozent in mittelgroßen Städten und 4,5 bis 6,0 Prozent in Klein- und Landstädten – publiziert in den Grundstücksmarktberichten der Gutachterausschüsse und über das Portal BORIS-D abrufbar. In der Praxis hat sich der vereinfachte Multiplikator durchgesetzt, weil er direkt auf Verhandlungsebene kommuniziert werden kann und exakt zur Bruttomietrendite invertiert ist.
Faktor-Tabelle Mehrfamilienhaus 2026 – nach Stadt-Tier und Lage
Die folgende Tabelle zeigt typische Multiplikator-Bandbreiten für Mehrfamilienhäuser im Wohnsegment, abgeleitet aus aktuellen Markttransaktionen, JLL-Investmentmarktberichten, Savills-Wohnmarktanalysen, vdpResearch-Indikatoren und Auswertungen empirica. | Stadt-Tier | Top-Lage | Mittlere Lage | Einfache Lage | |-------------------------|------------|---------------|----------------| | Top-7 (BER, MUC, HH, FFM, STR, DUS, K) | 24-30× | 20-26× | 16-22× | | A-Städte (HAN, NUE, LEI, BRE, DRE) | 20-26× | 17-22× | 14-18× | | B-Städte (DUI, DOR, ESS, BO, CHEM) | 17-22× | 14-18× | 12-15× | | C-Städte (Strukturschwach, Klein-/Mittelstadt) | 14-18× | 12-15× | 10-13× | Die Top-7 umfassen Berlin, München, Hamburg, Frankfurt, Stuttgart, Düsseldorf und Köln. A-Städte sind Großstädte mit über 250.000 Einwohnern und überregionaler Bedeutung wie Hannover, Nürnberg, Leipzig, Bremen oder Dresden. B-Städte sind regional bedeutende Großstädte wie Duisburg, Dortmund, Essen, Bochum oder Chemnitz. C-Städte sind Mittelstädte mit hauptsächlich regionaler Bedeutung. Bandbreiten innerhalb einer Zelle erklären sich durch Mieterstruktur, Energieklasse, Sanierungszustand, Mietsteigerungspotenzial gegenüber Mietspiegel sowie Käufertyp – institutionelle Investoren zahlen tendenziell den oberen Rand, private Kapitalanleger bewegen sich am unteren Rand. Beispielrechnung: Ein MFH in B-Stadt mittlere Lage mit 95.000 Euro Jahresnettokaltmiete und Faktor 16 ergibt einen Verkehrswert von rund 1,52 Millionen Euro.
Wertsteigerer – diese Faktoren erhöhen den Multiplikator
Bestimmte Eigenschaften eines Mehrfamilienhauses heben den Faktor systematisch über den Mittelwert seiner Tier-Lage-Zelle. Mieten unter Mietspiegel sind der wichtigste Hebel: Bei 15 Prozent Abstand zum ortsüblichen Niveau preisen Investoren ein Mietsteigerungspotenzial ein, das den Faktor um 1 bis 2 Punkte erhöht. Eine Sanierungsreserve – also bereits durchgeführte Modernisierungen an Dach, Fenstern, Heizung und Strängen mit Restnutzungsdauer von 20 Jahren oder mehr – senkt den Capex-Bedarf und addiert 1 bis 3 Punkte. Eine gute Energieklasse (A bis C nach GEG) wird seit Inkrafttreten der EU-Gebäudeeffizienzrichtlinie 2024 mit einem Aufschlag von 1 bis 2 Punkten gegenüber Klasse F bis H bewertet, weil künftige Sanierungspflichten entfallen. Eine ausgewogene Mieterstruktur mit langjährigen, solventen Mietern reduziert Mietausfallrisiko und erhöht den Faktor um 0,5 bis 1 Punkt. Ein freier Erdgeschossanteil oder leerstehende Wohneinheiten ermöglichen sofortige Neuvermietung zu Marktmiete und werden mit 1 bis 2 Punkten honoriert. Sehr gute Verkehrsanbindung über S-Bahn, U-Bahn oder Hauptbahnhofsnähe sowie Innenstadtnähe addieren weitere 1 bis 2 Punkte gegenüber peripheren Lagen derselben Stadt.
Wertminderer – diese Faktoren senken den Multiplikator
Spiegelbildlich gibt es Eigenschaften, die den Faktor unter den Mittelwert der Tier-Lage-Zelle drücken – mitunter so deutlich, dass Objekte unverkäuflich werden, wenn nicht der Preis gesenkt wird. Sanierungsstau ist der größte Wertminderer: Bei einer Investitionslücke von 800 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche oder mehr ziehen Käufer den entsprechenden Capex-Aufwand vom Ertragswert ab, was den effektiven Faktor um 2 bis 4 Punkte senken kann. Eine alte Heizungsanlage, die unter die GEG-Pflicht zur 65-Prozent-EE-Quote fällt, kostet je nach Hausgröße 30.000 bis 120.000 Euro Austauschinvestition und drückt den Faktor um 1 bis 2 Punkte. Schlechte Energieklasse F bis H bedeutet absehbare Sanierungspflichten und reduziert den Faktor um 1 bis 3 Punkte, in besonders strengen Bundesländern noch mehr. Strukturelle Leerstände über 15 Prozent senken den Faktor um 1 bis 2 Punkte, weil sie auf Lage- oder Substanzprobleme hindeuten. Schwierige Mieter mit Mietrückständen, Räumungsklagen oder bekannten Konflikten sind ein direkter Wertabschlag. Erbpacht statt Volleigentum mit verbleibenden Laufzeiten unter 50 Jahren reduziert den Faktor um 3 bis 6 Punkte, weil Banken solche Objekte nur eingeschränkt finanzieren.
Verkehrswert, Marktwert und Beleihungswert – Anwendungsfälle und Abgrenzung
Drei Wertbegriffe werden im Alltag häufig vermischt, obwohl sie unterschiedliche Funktionen erfüllen. Der Verkehrswert nach §194 BauGB ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne Berücksichtigung außergewöhnlicher persönlicher Verhältnisse erzielbar wäre. Er ist die maßgebliche Größe für Erbschaften, Schenkungen, Scheidungen, gerichtliche Verfahren, Zwangsversteigerungen und Verkäufe. Verkehrswertgutachten dürfen ausschließlich von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Gutachtern erstellt werden. Der Marktwert ist nach BauGB synonym mit dem Verkehrswert, im internationalen Kontext jedoch leicht abweichend nach IVS oder TEGoVA-Standards definiert – im deutschen Sprachraum behandeln Gerichte und Finanzämter beide Begriffe identisch. Der Beleihungswert nach §16 PfandBG ist eine bewusst konservativ angesetzte Größe, die ausschließlich Banken für die Berechnung der Beleihungsgrenze nutzen. Er muss nach BelWertV mit gesetzlich vorgeschriebenen Sicherheitsabschlägen ermittelt werden und liegt typischerweise 10 bis 20 Prozent unter dem Verkehrswert. Wer ein MFH verkaufen will, orientiert sich am Verkehrswert. Wer eine Hypothek aufnimmt, kalkuliert mit dem Beleihungswert. Wer eine Steuererklärung oder Erbauseinandersetzung macht, braucht den Verkehrswert. Wer den realen Wiederverkaufspreis bei zügigem Verkauf wissen will, schaut auf den Verkehrswert mit moderatem Abschlag von 3 bis 5 Prozent für die Liquiditätsprämie.
Jetzt kostenlose MFH-Bewertung anfordern
Sie wollen wissen, was Ihr Mehrfamilienhaus 2026 tatsächlich wert ist – jenseits von Online-Schätztools und unverbindlichen Maklerprospekten? P1 Immo bietet eine kostenlose, faktorbasierte Erstindikation, die in 24 Stunden vorliegt und bei Bedarf zur schriftlichen Wertindikation oder zum konkreten Ankaufsangebot ausgebaut werden kann. Sie übermitteln uns Adresse, Wohnflächen, Anzahl Einheiten, Jahresnettokaltmiete und Baujahr – alle weiteren Unterlagen wie Mieterliste, Energieausweis und Nebenkostenabrechnung beschaffen wir auf Wunsch gemeinsam mit Ihnen. Die Bewertung ist unverbindlich und ohne Maklervertrag – Sie sind zu nichts verpflichtet. Wir bewerten Renditeobjekte aller Tier-Klassen, von der Top-7-Innenstadt-Lage über A- und B-Städte bis hin zu Mittelstädten in strukturschwachen Regionen. Auch Sondersituationen wie Sanierungsstau, Erbpacht, Leerstand, Erbauseinandersetzung oder Scheidungsverfahren können wir abbilden. Die Anfrage ist diskret, kostenfrei und in fünf Minuten ausgefüllt. Hendrik Poddig und das P1-Team antworten persönlich – kein Callcenter, kein Verkaufsdruck, keine versteckten Kosten.
Weiterführende MFH-Direktankauf-Seiten
Vertiefende Hubs und Stadt-Direktankauf
